80只REITs二季报全景：最飞腾近20%，超7成底层板块事迹承压，3.88%分红登顶

80只REITs二季报全景：最飞腾近20%，超7成底层板块事迹承压，3.88%分红登顶．

跟着公募REITs2026年二季报表露落下帷幕，全市场93只REITs产品中，有80只产品表露二季度事迹体现。财联社梳理数据发明，在二季度中证REITs全收益指数累计回落3.94%的配景下，REITs市场内部的分解水平也在连续拉大，75%的产品二季度净值回落；无非，也有头部产品单季涨超10%。在现金分拨率方面，5只产品单季分拨率超3%，此中交通根蒂根基举措措施板块总体分红率较为稳健，但也泛起首支现金分拨率为负的产品。

多家券商机构人士表示，二季度REITs市场总体处于基本面磨底、情感面承压的阶段，板块与产品的分层特性愈发清楚，布局性机遇成为当前市场行情的主线。

能源赛道上演冰火南北极 单季分拨率最高达3.88%

从红利真个现金分拨率来看，二季度全市场标的梯队差异显著。

Wind数据显示，已经表露数据的80只产品中，单季分拨率最高达3.88%，无非也泛起本年首个负分拨的产品，这两只产品均来自能源赛道。

图：二季度现金分拨率居前的产品环境

数据来历：Wind，财联社收拾

详细来看，中原特变电工新能源REIT以现金分拨率3.88%拔患上头筹，无非其高分红或者不具有可连续性。其二季报数据显示，虽然底层哈密光伏项目二季度受天中直流限电拖累，结算电量同比下滑14.91%，但凭仗可再生能源补贴应收账款的保理转让操纵，让当期可供分配金额同比大幅增加686.56%，直接推高了单季分拨程度，而其第一季度的现金分拨率仅为0.5%。

与此同时，交通根蒂根基举措措施板块成为高分拨标的的集中阵营。平安宁波交投REIT以3.7%的单季分拨率紧随其后，位列高速类标的第一，一季度分拨率也达到3.66%，体现凸起。其二季报显示，底层杭州湾跨海大桥二季过活均通行费收入不变在602.59万元，营收同比基本持平；无非受当期专项养护工程成本大增193%、股东乞贷利钱付出增长影响，项目EBITDA同比小幅下滑6.11%，高分拨率或者更多来自现金流的季候性开释。

需要注重的是，全市场独一泛起单季负分拨的标的，一样出自能源赛道。

二季报显示，中信建投国度电投新能源REIT单季分拨率为-0.14%，项目地点海疆均匀风速同比降低12.82%，致使结算电量同比下滑24.8%，叠加当期施行了2025年度第二次大额分红并支付了上年运营治理费，多重因素叠加下终极单季可供分配金额为-1121.24万元。

有机构人士表示，新能源REITs的单季分拨率波动广泛较大，焦点源于风、光资源的季候性差异，叠加补贴回款、保理操纵的时点性扰动，单季数据参考性弱于整年维度，投资人更应特别关注长期现金流的不变性。

单季最大跌幅超38% 高速公路以及保租房板块抗跌属性较着

在市场事迹端分解的同时，二季度REITs二级市场的走势一样有所分解。Wind数据显示，中证REITs全收益指数二季度累计回落3.94%，但详细产品体现差距较着，此中单季涨幅最高的来自中金山东高速REIT的19.05%，而跌幅最深的建信中关村REIT累计回落38.31%。

图：单季跌幅居前的产品环境

数据来历：Wind，财联社收拾

从板块层面来看，工业园区成为二季度回落的“重灾区”。受制于行业基本面的连续承压，跌幅榜前十中多达九只为园区类资产，不少标的跌幅超过20%。

据中泰证券分析师陈希瑞测算，二季度工业园板块房钱同比降低9.1%，“以价换量”已经成行业广泛策略，但出租率仅环比微升0.9个百分点，需求修复节拍慢于市场预期；此外仓储物流板块一样承压，均匀跌幅广泛在10%-20%区间，一样受区域新增供给开释、租户续租房钱下调两重影响。

需要注重的是，部门高速公路标的走出自力市场行情。财联社梳剃头现，除了涨幅居首的中金山东高速REIT，中原中邦交建REIT(涨幅10.11%)、招商高速公路REIT(涨幅2.14%)等标的也录患上正收益，焦点支撑均来自周边路网改扩建带来的连续引流效应。

此外，现金流不变的保租房板块在二季度也展示出较强的抗跌属性，大都标的跌幅节制在5%之内，部门产品如国泰海通城投宽庭保租房REIT、红土立异深圳安居REIT等乃至单季录患上上涨(涨幅划分为3.13%以及2.02%)。机构人士认为，保租房超出跨越租率、低波动的属性在市场震动期更具底仓价值，或者同样成为当前板块内部门化最小的品类。

对付后续市场走向，中金固收团队认为，颠末二季度的估值回调，部门标的的价格走势与基本面边际改善已经泛起必然背离，情感性回落带来了超跌结构机遇。设置装备摆设思绪上，建议优先以现金流确定性强的保租房、头部消费、数据中间资产作为底仓，同时逢低特别关注路网引流逻辑明确的高速标的，和基本面边际修复的仓储、工业园种类。

本文转载自“财联社”，作者：李响；V赢财经编纂：冯秋怡。

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