中信建投：港府双轨并行缓解住房压力 存量转型助力优质经营

中信建投证券发布研报称，香港地狭人稠，可利用土地不足，住房矛盾较为突出；政府通过市场轨和保障轨双轨并行的住房供应体系来缓解住房压力。当前在恒指回升与港府“撤辣”的共同作用下，香港房地产市场出现止跌回稳势头。港资房企的业务多呈租售混合的特点，租赁收入的贡献在5成左右；部分多元化业务亦可反哺主业产生协同，这使得港房在财务层面实现了低杠杆、低周转、高利润率的稳健且高质量的发展特征。香港REITs历经5年回撤后企稳回升，发行人主动管理能力较强，可进行全球范围的资产收购和处置。 中信建投主要观点如下： 香港房地产市场经历多轮周期，当前出现止跌回稳势头。2021年以来香港楼市出现明显调整，当前房价较2021年高峰下跌约26%，相当于2015年水平。在恒指回升与撤辣的共同作用下，当前交易量价出现企稳，2025年前5月住宅成交量较上年同期基本持平，2025年上半年末房价仅较2024年年底微降1%。 供给侧：住房保障体系租售并举，住房矛盾依然突出。香港地狭人稠，人均居住面积仅16平不及新加坡的一半。香港住房供给采用双轨制体系。截至2024年，香港市场化的私人住宅共约172.7万套，占比56.8%；保障房租售并举，配租和配售型分别86.3万套和45.1万套，占比分别为28.4%、14.8%。最新数据显示香港配租型保障房的轮候年限长达5.3年，住房矛盾依然突出。 需求侧：全面撤辣减负，筑巢引凤吸引人才。（1）税制：香港地产持有环节涉税为地租（地税）、差饷和物业税，交易环节为多种印花税。2024年以来香港政府全面撤辣，地产交易涉税仅余从价印花税一项。（2）杠杆水平：香港居民若购买按揭保险，最高可达9成按揭购房；（3）人才引进：香港人口自然增长连续5年为负，增长结构以迁移为主，六大人才引进计划成效显著。 香港房企：存量转型成功，“两低一高”保障高质量经营。代表性港资房企呈租售混合的特点，在商业地产领域强于精耕细作，物业租赁收入占比平均达52%，较内房显著更高。此外港房通过跨界布局多元化业务，反哺主业产生协同效应。港房在财务层面实现了低杠杆、低周转、高利润率的特征，2024年头部港资房企的平均毛利率为54%，资产负债率为29%，流动比率约为2.6，经营更加稳健。 香港REITs：历经下行后企稳回升，主动管理打造资管业务平台。香港REITs市场现存个券11只，总市值达1575.6亿港元，其中5只由港资房企发起。香港REITs经历5年的下行周期，目前已进入企稳回升阶段。发起人将香港REITs作为不动产资管平台，在全球范围内进行资产收购和处置。